Ủy quyền nhờ người nhà bán đất thì chịu mấy lần thuế thu nhập cá nhân?

Nộp thuế thu nhập cá nhân là một trong những nghĩa vụ phải thực hiện khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhiều người sử dụng đất thường ủy quyền cho người nhà của mình bán đất. Vậy, nếu trường hợp này thì ai sẽ chịu nghĩa vụ nộp thuế và phải chịu mấy lần thuế thu nhập cá nhân? Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ trình bày rõ vấn đề trên.

Thu nhập cá nhân là gì? Thế nào là thuế thu nhập cá nhân?

Thu nhập cá nhân là tất cả các khoản thu nhập mà cá nhân có được từ tiền lương, kinh doanh, đầu tư và các khoản khác. Thông thường thu nhập cá nhân thường phải chịu thuế thu nhập.

Thuế thu nhập cá nhân có thể được hiểu là một khoản thuế - khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp từ các nguồn thu vào ngân sách Nhà nước.

Các trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Khi đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam hoặc cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam thì có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân.

Thu nhập chịu thuế bao gồm:

·         Thu nhập từ kinh doanh;

·         Thu nhập từ tiền công, tiền lương;

·         Thu nhập từ đầu tư vốn;

·         Thu nhập từ chuyển nhượng vốn;

·         Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;

·         Thu nhập từ trúng thưởng;

·         Thu nhập từ bản quyền;

·         Thu nhập từ nhượng quyền thương mại;

·         Thu nhập từ nhận thừa kế là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng;

·         Thu nhập từ nhận quà tặng là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.

Thu nhập chịu thuế từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một loại thu nhập chịu thuế. Khoản 5 Điều 3 nghị định 65/2013 quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

·         Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

·         Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;

·         Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

·         Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức;

Thu nhập chịu thuế tại khoản này bao gồm cả khoản thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế.

Chuyển nhượng bất động sản giữa những người có quan hệ gia đình

Căn cứ quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì việc mua bán nhà đất giữa những người sau không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:

·         Vợ với chồng;

·         Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

·         Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

·         Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

·         Bố vợ, mẹ vợ với con rể;

·         Ông nội, bà nội với cháu nội;

·         Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

·         Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

Chuyển nhượng bất động sản khi người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất

Căn cứ quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì việc bán nhà đất của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được miễn thuế khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

·         Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng

·         Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

·         Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Ai nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản mà có thông qua ủy quyền?

Theo hướng dẫn tại Công văn số 3373/TCT-TNCN năm 2011 hướng dẫn Thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS thông qua hợp đồng ủy quyền của Tổng cục thuế thì:

·         Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở mà thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền (được công chứng) xác định nội dung ủy quyền phù hợp với quy định của Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật thuế TNCN thì cá nhân là người ủy quyền nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN. Trường hợp người ủy quyền ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay người ủy quyền. Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.

·         Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở dưới hình thức hợp đồng ủy quyền mà nội dung của hợp đồng ủy quyền có quy định cho người nhận ủy quyền được các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo các quy định tại Điều 164, 171, 182, 192, 195 Bộ Luật Dân sự, cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà.

Theo đó, tùy vào từng trường hợp:

·         Nếu hợp đồng ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật thì người ủy quyền sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

·         Nếu hợp đồng ủy quyền thực chất để che giấu cho một hợp đồng chuyển nhượng khác thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân của mình đối với từng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết “Ủy quyền nhờ người nhà bán đất thì chịu mấy lần thuế thu nhập cá nhân?”. Trường hợp quý khách hàng có thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết hoặc cần hỗ trợ bất cứ dịch vụ pháp lý nào, xin vui lòng gọi ngay đến Hotline 0971 058 797 để được hỗ trợ tận tình. Xin cảm ơn.