Đặt cọc mua bán đất đang thế chấp thì có cần phải được ngân hàng đồng ý hay không?

Việc mua bán đất đang thế chấp tại ngân hàng diễn ra ngày càng phổ biến. Thông thường, bên mua đặt cọc trước và các bên sẽ tiến hành giao dịch chuyển nhượng khi bên bán hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nợ đối với ngân hàng. Vậy, việc đặt cọc này có cần phải được bên nhận thế chấp là ngân hàng đồng ý hay không? Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ làm rõ vấn đề này.

1. Hợp đồng thế chấp là gì?

·         Hợp đồng thế chấp tài sản là một loại hợp đồng mà trong đó một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

·         Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc do người thứ ba giữ nếu hai bên có thỏa thuận.

2. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

Khi thực hiện giao kết hợp đồng thế chấp, các bên có quyền và nghĩa vụ quy định tại Bộ luật dân sự 2015. Theo đó:

2.1 Nghĩa vụ của bên thế chấp

·         Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

·         Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

·         Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

·         Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

·         Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

·         Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

·         Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

·         Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

2.2 Quyền của bên thế chấp

·         Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

·         Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

·         Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

·         Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

·         Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

·         Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

2.3 Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

·         Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.

·         Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

2.4 Quyền của bên nhận thế chấp

·         Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

·         Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

·         Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

·         Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

·         Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

·         Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

·         Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

·         Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

·         Đất không có tranh chấp;

·         Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

·         Đất đang trong thời hạn sử dụng.

4. Có cần được sự đồng ý của ngân hàng khi đặt cọc mua bán đất đang thế chấp không?

Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp. Theo đó:

Khoản 8 Điều 320 quy định:

·         Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Khoản 5 Điều 321 quy định:

·         Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Căn cứ các quy định trên thì bên thế chấp được bán tài sản thế chấp nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Vì vậy, việc đặt cọc để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải có sự đồng ý của Ngân hàng.

5. Thủ tục mua bán đất đang thế chấp tại ngân hàng

Nếu đặt cọc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thì cần tiến hành những thủ tục sau để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1. Hai bên ký hợp đồng đặt cọc đảm bảo việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi được sự đồng ý của ngân hàng.

2. Bên bán hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nợ với ngân hàng và tiến hành thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai.

3. Hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các khoản khác đồng thời làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ bao gồm:

·         Tờ khai lệ phí trước bạ;

·         Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

·         Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu;

·         Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

·         Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

·         Các giấy tờ khác: bản sao CMND, bản sao hộ khẩu.

Trên đây là bài viết “Đặt cọc mua bán đất đang thế chấp thì có cần phải được ngân hàng đồng ý hay không?”. Trường hợp quý khách hàng có phát sinh bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến nội dung bài viết hoặc đang cần tư vấn pháp lý xin liên hệ ngay hotline 0971 058 797 để được hỗ trợ.